Waaraan herken je een slechte aankoopmakelaar?

Waaraan herken je een slechte aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar hoort je te helpen bij één van de grootste financiële beslissingen van je leven. Toch lopen de verschillen tussen aankoopmakelaars behoorlijk uiteen.
En nee, een slechte aankoopmakelaar herken je niet altijd aan een glad pak, een mooie website of een gelikte presentatie.
Sterker nog, sommige dingen vallen pas op als het eigenlijk al te laat is.
Hieronder een aantal signalen waarbij ik persoonlijk toch even achter mijn oren zou krabben.

1. Een aankoopmakelaar die niet meegaat naar de bezichtiging

Ja, ze bestaan.
Aankoopmakelaars die zeggen:
"Ga jij maar kijken, stuur me daarna de stukken maar door."
Dat is ongeveer hetzelfde als een tandarts die zegt:
"Kijk zelf even in de spiegel en stuur een foto als je een gaatje ziet."
Tijdens een bezichtiging zie je vaak dingen die niet in de brochure staan. Scheuren, vochtplekken, vreemde verbouwingen, achterstallig onderhoud of juist zaken die positief zijn voor de waarde van een woning.
Een aankoopmakelaar die niet meegaat, mist simpelweg belangrijke informatie.

2. Een aankoopmakelaar die biedt op de vraagprijs in plaats van de marktwaarde

Dit blijft een klassieker.
De vraagprijs is namelijk geen marktwaarde.
Sterker nog: soms ligt de marktwaarde hoger dan de vraagprijs en soms juist lager.
Toch hoor ik regelmatig:
"De woning staat voor € 650.000 te koop, dus ik zou ongeveer € 660.000 bieden."
Op basis waarvan?
Dat blijft vaak onduidelijk.
Een goede aankoopmakelaar kijkt naar recente verkopen, ligging, onderhoud, perceeloppervlakte, energielabel, courantheid en de actuele markt.
Niet naar een getal dat toevallig op Funda staat.

3. Je financieel adviseur gaat de onderhandelingen doen

Deze blijft leuk.
Begrijp me niet verkeerd: een goede financieel adviseur is ontzettend belangrijk.
Maar een hypotheekadviseur die de aankooponderhandelingen doet, is een beetje alsof ik als makelaar jouw hypotheek ga regelen.
Dat zijn simpelweg twee verschillende vakgebieden.
De één is gespecialiseerd in financieringen.
De ander in woningen, marktwaarde, risico's en onderhandelingen.
Daarnaast is een hypotheekadviseur doorgaans niet verzekerd voor makelaarswerkzaamheden en aankoopbegeleiding. Dat hoeft geen probleem te zijn zolang hij binnen zijn eigen vakgebied blijft, maar het is wel iets om rekening mee te houden.
Ik zie het regelmatig gebeuren. Vaak met de beste bedoelingen, maar dat maakt het nog niet automatisch verstandig.

4. Waarom lokale kennis voor een aankoopmakelaar belangrijk is

Laatst kwam ik bij de verkoop van een woning in Ypenburg een aankoopmakelaar uit Amsterdam tegen.
Kan dat?
Natuurlijk.
Maar ik vroeg me wel af hoeveel gevoel hij had bij de lokale markt.
Weet hij waarom twee vergelijkbare woningen soms tienduizenden euro's in prijs verschillen?
Waarom de ene straat populairder is dan de andere?
Of waarom een woning in Voorburg soms anders wordt gewaardeerd dan een vergelijkbare woning in Leidschendam, Mariahoeve of Leidschenveen?
Voor een verkoper in Ypenburg zou het natuurlijk prachtig zijn als Amsterdamse vierkantemeterprijzen worden betaald. Voor de koper ligt dat meestal iets anders.
Begrijp me niet verkeerd: er zijn uitstekende aankoopmakelaars buiten de regio. Maar lokale kennis blijft een enorme meerwaarde bij het bepalen van de juiste marktwaarde én biedstrategie.

5. Hij denkt dat iedere woning te duur is

Ook deze kom ik tegen.
Sommige aankoopmakelaars hebben standaard één advies:
"Niet doen hoor, veel te duur."
Bij vrijwel iedere woning.
Het gevolg?
Na een jaar zoeken ben je nog steeds aan het zoeken.
Een goede aankoopmakelaar beschermt je tegen een miskoop, maar helpt je ook om kansen te herkennen wanneer die zich voordoen.
Bij REMAX Haaglanden zien wij dat de meeste aankoopklanten binnen ongeveer twee à drie maanden een passende woning vinden. Dat lukt niet door overal "nee" tegen te zeggen, maar door kritisch te zijn wanneer het moet en daadkrachtig wanneer de juiste woning voorbij komt.

6. Hij stelt nauwelijks vragen

Een goede aankoopmakelaar wil weten:

• Hoe lang wil je er wonen?
• Wil je verbouwen?
• Is verduurzaming belangrijk?
• Heb je kinderen of gezinsuitbreiding gepland?
• Hoeveel risico wil je lopen?

Zonder die informatie wordt elk advies grotendeels een gok.

7. Hij controleert de stukken nauwelijks

Een woning kopen draait niet alleen om de bezichtiging.
Juist in de documenten zit vaak belangrijke informatie verborgen.
Denk aan:

• Erfdienstbaarheden
• Bestemmingsplannen
• VvE-documentatie
• Vragenlijsten
• Ouderdomsclausules
• Asbestclausules

Een aankoopmakelaar hoort die stukken kritisch te bekijken en de gevolgen helder uit te leggen.
Een praktijkvoorbeeld: ongeveer vier maanden geleden kwamen wij tijdens een aankooptraject erachter dat er nog een oude septictank in de achtertuin aanwezig was. Opvallend genoeg stond deze niet vermeld op de ingevulde vragenlijst van de verkoper. Uiteindelijk kwam dit tijdens het onderzoek alsnog aan het licht. Dit soort zaken laat zien waarom het belangrijk is om niet alleen naar de woning te kijken, maar ook kritisch naar de beschikbare informatie en documentatie.

Heb je een aankoopmakelaar nodig?

Dat is een vraag die ik regelmatig krijg.
Het eerlijke antwoord?
Niet altijd.
Als je veel ervaring hebt met woningen, de markt goed kent en zelf graag onderhandelt, kun je prima zonder aankoopmakelaar kopen.
Maar de meeste mensen kopen slechts enkele keren in hun leven een woning. Dan kan een goede aankoopmakelaar helpen bij de waardebepaling, risicoanalyse en onderhandelingen.
Wie zonder aankoopmakelaar koopt, kan uiteraard prima een woning aankopen. Het is wel belangrijk om te beseffen dat je dan volledig op je eigen kennis, onderzoek en beoordeling bent aangewezen.
Wanneer er achteraf iets over het hoofd blijkt te zijn gezien, kun je niet terugvallen op een aankoopmakelaar die hiervoor verantwoordelijkheid draagt. Afhankelijk van de situatie kunnen de gevolgen beperkt blijven, maar soms gaat het om duizenden of zelfs tienduizenden euro's.
Juist daarom kiezen veel kopers ervoor om een aankoopmakelaar niet alleen te zien als onderhandelaar, maar vooral als adviseur die helpt risico's te beperken.

Wat kost een aankoopmakelaar?

De kosten van een aankoopmakelaar verschillen per kantoor en dienstverlening.
Belangrijker dan de prijs is de vraag wat je ervoor terugkrijgt.
Bij een woning van € 350.000 betekent een marktstijging van 6% per jaar al snel dat dezelfde woning twee maanden later ongeveer € 3.500 duurder is. Soms verdient een goede aankoopmakelaar zich dus niet alleen terug door scherp te onderhandelen, maar ook doordat hij voorkomt dat je onnodig lang blijft zoeken.
Laatst sprak ik een jong stel dat op zoek was naar een woning in Mariahoeve. Zij waren al ruim zeven maanden zelfstandig aan het zoeken voordat zij besloten een aankoopmakelaar in te schakelen. Natuurlijk weet niemand precies hoe de markt zich in die periode zou hebben ontwikkeld, maar bij een gemiddelde prijsstijging van circa 6% per jaar praat je in zo'n periode al snel over een prijsverschil van bijna € 12.000.
Dat laat zien dat niet alleen de aankoopprijs belangrijk is, maar ook hoe snel je uiteindelijk de juiste woning weet te vinden.
Bij REMAX Haaglanden begeleiden wij regelmatig kopers in Leidschendam, Voorburg, Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer. Daarbij zien wij dagelijks dat snelheid en deskundigheid vaak net zo belangrijk zijn als de uiteindelijke onderhandeling.

Zelf bieden of een aankoopmakelaar inschakelen?

Zelf bieden mag natuurlijk altijd.
De vraag is vooral of je voldoende informatie hebt om een goede beslissing te nemen.
De meeste kopers beschikken niet dagelijks over marktinformatie, referentieverkopen en ervaring met onderhandelingen. Dat is precies waar een aankoopmakelaar waarde kan toevoegen.

Slot

De meeste aankoopmakelaars doen hun werk gelukkig uitstekend.
Maar als je iemand inhuurt die alleen een deur voor je openhoudt, niet meegaat naar bezichtigingen en vervolgens een bedrag roept dat toevallig net boven de vraagprijs ligt, dan kun je jezelf afvragen of je daar werkelijk een aankoopmakelaar voor nodig had.
Een goede aankoopmakelaar verdient zichzelf niet terug doordat hij goedkoop is.
Hij verdient zichzelf terug doordat hij je helpt betere beslissingen te nemen, risico's te beperken en uiteindelijk de juiste woning te kopen tegen de juiste prijs.