Let op 4 valkuilen van de VVE

Voorkom verrassingen bij de koop van een appartement

Bij het kopen van een appartement komt meer kijken dan het kopen van een huis. U wordt onder andere automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VVE). Met alle gevolgen van dien. Onze makelaar Ivo Cornet vertelt over de valkuilen die hij tegenkomt bij de koop van een appartement in Haaglanden. En die wil hij u graag besparen.

Gemeenschappelijke kosten

Ivo: “Als er een appartement gekocht wordt, dan wordt er feitelijk een 'recht op het gebruik van een deel van het gebouw' gekocht, een zogenaamd 'appartementsrecht'. Dat is anders dan wanneer je een huis koopt. In dat geval koop je een eigen perceel met daarop een opstal. In die situatie heb je veel minder te maken met andere bewoners. In een appartementencomplex zoals een flatgebouw of een gesplitst grachtenpand, heb je ook gemeenschappelijke zaken zoals onderhoud en het gebruik van algemene ruimten. Afspraken daarover worden bepaald door de Vereniging van Eigenaars (VVE), deze worden vastgelegd in de statuten. Voor de gemeenschappelijke kosten brengt een VVE bewoners een maandelijkse bijdrage in rekening waarmee onder andere een spaarpot voor onderhoud wordt opgebouwd.”

Onaangename verrassingen

“Als makelaar merk ik dat bij de zoektocht naar een appartement veel kopers vooral naar de koopsom kijken en in mindere mate naar de VVE-lasten. Sommige mensen controleren zelfs niet de door de verkoopmakelaar aangeleverde VVE informatie. Hierdoor kan het flink mis gaan. In de (nabije) toekomst kunnen er dan vervelende zaken naar voren komen, die voor de nieuwe eigenaar duur uit kunnen komen." Ivo geeft 4valkuilen die hij in de dagelijkse praktijk regelmatig tegenkomt.

1 - Kosten buiten bijdrage

“Voor een aspirant koper is het lastig te bepalen of de bijdrage aan de VVE alle kosten dekken. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat het onderhoud van de kozijnen buiten de bijdrage vallen en dat je zelf voor de kosten moet opdraaien. Dat kan behoorlijk in de cijfers lopen. Als aankoopmakelaar checken wij daarom altijd de huidige staat van het onderhoud en vergelijken dit met de bepalingen van de VVE en het meerjarenonderhoudsplan. Als er grote toekomstige kostenposten aankomen dan nemen we die mee in de onderhandeling met de verkoopmakelaar.”

2 - Lage VVE bijdrage niet altijd goed nieuws

“Een lage VVE-bijdrage is vaak niet zo positief als het lijkt. Het kan namelijk betekenen dat er structureel te weinig wordt gereserveerd voor onderhoud. Meestal door slecht bestuur van de VVE. Op een gegeven moment komen er dan toch grote posten voor het totale onderhoud van het gebouw. In dat geval moeten de bewoners van het complex ineens het bedrag betalen. Als je net een woning hebt aangekocht is dat natuurlijk een domper.”

3 - Een niet actieve VVE

“Heel af en toe komen wij nog wel eens VVE’s tegen die niet actief zijn. Dat betekent dat er niet voldaan wordt aan de wettelijk gestelde verplichtingen. Dan is er bijvoorbeeld geen inschrijving bij de Kamer van Koophandel, er wordt geen jaarlijkse vergadering gehouden en er is geen financieel verslag waarin te zien is dat er voldoende gespaard wordt voor bijvoorbeeld onderhoud. Als blijkt dat een VVE inactief of nauwelijks actief is, wordt het verkrijgen van een hypotheek moeilijker want de meeste banken keuren de koop dan af.”

4 - Toestemming van de VvE

“In het reglement van de VVE kan het soms voorkomen dat er beperkingen staan voor het gebruik van het appartement. Dat kan bijvoorbeeld een verrassing opleveren als het appartement wordt gekocht om te verhuren. Als de VVE dat niet toestaat kun je daar niet omheen en kan het appartement niet verhuurd worden. Dat hoeft niet alleen voor commerciële verhuur te gelden maar ook als je de woning tijdelijk wilt verhuren, bijvoorbeeld als je een periode in het buitenland gaat werken. Laat je daarom altijd goed informeren zodat je weet waar je aan toe bent.”

Wij raden kandidaten die een appartement willen kopen aan om zich niet blind te staren op het appartement maar vooral ook de informatie van de VvE grondig te bestuderen. Uw aankoopmakelaar kan u daarbij helpen. Hij of zij weet precies waar onverhoopte kosten kunnen ontstaan en hoe de VVE wordt bestuurd.